שאלות ותשובות לקהילה הלה"טבית

אדרי אלי : בעלים של חברות פיננסיות כמו מימון פלוס מבית תימ נדלן ומימון פלוס בע״מ ואקדמיה למסחר באמסטרדם בעלים של  חברת אחזקות בנדל״ן .

אני מגיע עם ניסיון רב  כיועץ משכנתאות ,יועץ מימוני , וגיוס אשראי בעל ותק של 8 שנים בענף הפיננסים , עם המון ניסיון אישי בליווי זוגות מהקהילה הלטבית חד מיניים , רווקים , זוגות נשואים כל כל הקהילה עצמה …

אני כאן בכדי לענות על השאלות המטרידות ביותר בנושא משכנתאות לקהילה הלהטבית .

שאלה :

האם זוג המורכב שני גברים יכול לקחת משכנתא ?

תשובה :

זאת שאלה שעולה באופן קבוע מזוגות שאני פוגש אישית או מטעם היועצים שלי , התשובה היא חד משמעי כן !!!! , בתנאי ש הזוג  עובד ומייצר הכנסה ! .

אזיי נבחן את כושר ההחזר שלו ובכך נוכל לדעת איזו משכנתא יוכל הזוג לקחת

 

שאלה :

מהי משכנתא טובה לקהילה הגאה ?

תשובה :

משכנתא טובה היא משכנתא לכל הקהילות , אין דיפרצציה בין אנשים אלא לרמת הכנסה.

אני יסביר : במדינת ישראל , על פי תקנות בנק ישראל אנו עומדים לבדיקה ב2 פרמטרים :

  • בדיקה של הפרט .
  • בדיקה של המשכון

בבדיקה של הפרט ( אישי) אנחנו  ניבדק ע״י הגורם הפיננסי – ע״י תזרים בחשבונות הבנק  ,  הלוואות קיימות במידה ויש , התנהלות פיננסית תקינה , עמידה במסגרות האשראי , עמידה בהתחיביות , הכנסת משכורות תקינה ומסודרת וכיוצב ׳

בדיקה של המשכון : בודקים את הנכס שאנו מעונינים לרכוש , למשכן :

האם הוא בר משכון ? האם הנכס שווה את ערכו ? וכיוצב ׳

כך בשילוב הפרמטרים אללו , בדיקה שלנו , בדיקה של הממושכן נוכל לקבל איניקציה על גודל המשכנתא , החזר חודשי מומולץ אילו מסלולי משכנתא כדאי לנו לקחת וכיוצב

המשכנתא הטובה ביותר הינה שייכת גם לחברי קהילה וגם אלו שאינם חברים ,

 

שאלה :

מהם הקריטריונים שנוכל לעמוד בהם לקבלת משכנתא טובה ?

תשובה :

בתשובתי אני מתיחחס לכל זוג , רווק , וכדומה – משכנתא טובה בנויה לטווח קצר עד 15 שנה , עם זאת אחוז המימון שאנו דורשים השלמה להון העצמי שלנו צריך להיות קטן ( מתחת ל 45% מימון )

כך אנחנו מרווחים פעמיים , הריביות הינם מעולות ( זולות מאד ) תקופת המשכנתא הינה קצרה יחסית

 

שאלה :

האם אנחנו זוג מאותו מין זכאים למשכנתא

תשובה :

חוק הלוואות לדיור תיקון – שוויון בזכאות לבני זוג מאותו המין

יוזמים: חברי הכנסת זהבה גלאון, אילן גילאון, ניצן הורוביץ, מיכל רוזין, עיסאווי פריג', תמר זנדברג

הרקע: מדינת ישראל, באמצעות משרד הבינוי והשיכון, מסייעת לאזרחיה במהלך לקיחת משכנתא על ידי קביעת כללים לזכאות בדיור, המעניקים הנחות בהלוואות לדיור. בדיקת חישוב הזכאות נעשית על ידי מחשבון זכאות למשכנתאות, שמחשב את הזכאות לפי הכללים שקבע המשרד. מחשבונים אלה מבוססים על נתוני הזכאי הכוללים בין השאר, גיל, מצב משפחתי ושירות בצבא. בדרך זו, קבוצות כגון אימהות חד-הוריות, זוגות ותיקים ויחידים מעל גיל 30 צוברים נקודות זכאות, המקלות עליהם בתנאי הלוואת הדיור. זוגות בני אותו המין שאינם יכולים להיות מוכרים באופן רשמי כזוג נשוי, לא מקבלים נקודות זכאות כזוג, ונאלצים לקחת את המשכנתא כיחידים.

 

עיקרי ההצעה: הוספת סעיף שיוויון בקביעת תנאי כאות בחוק הלוואות לדיור, הקובע כי תנאי הזכאות יהיו על פי עקרון השוויון בין זוגות שאינם בני אותו המין לזוגות בני אותו המין.

הצעות דומות: הצעת החוק של ח"כ דב חנין הועלתה בפני וועדת השרים ונדחתה.

טרם נושא זה טופל למיטב ידיעתי .

 

שאלה :

אנחנו זוג שהחלטנו לרכוש את דירתינו הראשונה מה עלינו לעשות בשלב הראשון :

תשובה :

דבר ראשון – לא לחתום על חוזה . השלב הראשון הוא לנתח את העסקה , ההון העצמי שעמוד לרשותכם , וכמובן את כושר ההחזר שלכם ( הכנסות )

כמו כן אנחנו צריכים להתחיל לחשוב קדימה – התחיבויות של כל אחד ,

המלצתי הינה להתייעץ עם איש מקצוע – יועץ משכנתאות מומחה .

שלב השני לקחת עורך דין לעסקה !! לא עושים עסקת מקרקעין ללא עורך דין מלווה אישית !

מכאן כל השלבים הבאים ירוצו … בקצב שלהם תוך כדי שמירה הדוקה על האינטרסים שלכם !

מה ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתנה?

רוב האנשים המתעתדים ליטול משכנתא מוצאים את עצמם מתלבטים בין משכנתא בריבית קבועה או משתנה, ולגבי שילובן האופטימאלי. זאת מאחר וכל ריבית מבוססת על עקרון שונה, ובעלת יתרונות וחסרונות ייחודיים. על מנת להכריע באופן מושכל יש להבין תחילה את מהותה ומשמעותה של כל אפשרות, ולקבל ייעוץ מקצועי בנושא.

משכנתא עם ריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה, בדרך כלל צמודה למדד המחירים לצרכן, הינה מסלול בו הריבית המוצמדת להחזרים החודשיים קבועה וידוע מראש. לכן, מסלול זה מעניק לבוחרים בו ביטחון וודאות לגבי גובה ההחזר. ואולם, בפועל ריבית זו מהווה בחירה כדאית כאשר המדד נמוך, וכשלא חלים בו שינויים משמעותיים. כמו כן, חשוב לדעת שגם בשנים בהן יורד המדד נותרים תשלומי המשכנתא כמעט ללא שינוי, ולמעשה הלווה אינו נהנה מירידה זו. מנגד, עלייה חדה במדד משמעה עלייה וודאית גם בתשלומי המשכנתא. בנוסף לכך, פירעון מוקדם במסלול זה מלווה בקנסות ובעמלות גבוהות.

התנהלות נכונה במסלול עם ריבית קבועה

במשכנתא עם ריבית קבועה גובה התשלום נקבע מראש מול הבנק בעת קבלת ההלוואה, ובמרבית המקרים הוא אינו פתוח לשינוי לאחר מכן. כלומר, חשוב לנהל משא ומתן על גובה הריבית מול הבנק לפני נטילת המשכנתא, מכיוון שגם הפחתה של עשירית האחוז הינה משמעותית ביותר לטווח הארוך. כמו כן, במקרים של ירידה או עלייה משמעותית בגובה המדד יש לשקול את כדאיות מחזור המשכנתא, על אף העמלות והקנסות הכרוכים במהלך זה.

משכנתא עם ריבית משתנה

משכנתא בריבית משתנה עשויה להיות צמודה למדד המחירים לצרכן או לריבית פריים. במסלול צמוד למדד נקבעת מול הבנק ריבית בסיסית נמוכה יחסית, וכן מועדי השינוי העתידיים שלה העשויים לחול בכל שנה, שנתיים, חמש ואף עשר שנים. מאידך, במשכנתא בריבית פריים גובה הריבית משתנה בהתאם לגובה הפריים, הנקבע על ידי נגיד בנק ישראל מידי חודש. החיסרון המרכזי של מסלולים אלו נעוץ באי הוודאות לגבי גובה תשלומי הריבית בעתיד, ובעיקר בריבית הפריים העלולה לעלות במפתיע באופן קיצוני. מנגד, מדובר במסלולים גמישים מבחינת מועדי הפירעון, שאינם כרוכים בקנסות וכמעט ללא עמלות.

התנהלות נכונה במסלול עם ריבית משתנה

בעת קביעת מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, חשוב לנהל משא ומתן מול הבנק אודות גובה הריבית הבסיסית ומועדי השינוי שלה. בעיקרון, ככל שמרווחי השינוי בריבית גדולים יותר כך קטן הסיכון במסלול זה. כמו כן, בשל מרכיב הסיכון ואי הוודאות שבמסלולים אלו, יש לדאוג לשילוב מושכל שלהם במרכיבי המשכנתא, ובמקרים של שינויים קיצוניים למחזר את המשכנתא.

 

 

 

סוגים עיקרים למסלולי המשכנתאות

לקיחת משכנתא היא עניין מסובך למדי ואחד מהנושאים שיש לתת עליהם את הדעת הוא נושא סוגי המסלולים שאנו משלבים בהלוואה אחת . יש סוגים רבים של מסלולים והריבית הינה פקטור שלאותו מסלול מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך בעל ניסיון בתחום משכנתאות ובחירה נכונה וחכמה של מסלולי המשכנתא שלכם תחסוך לכם כסף רב.

חייבת להיות התאמה בין סוגי המסלולים לבין צרכי הלקוח ( הלווה ) לכן עלינו לקבל כל כך הרבה מידע אודות הלקוח מה הצרכים שלו היום , מחר , בעוד מספר שנים , לאן הוא שואף ועוד רבות בכדי להתאים את המסלולים

אין אנו נביאים ואין אנו יכולים לדעת מה טומן לנו העתיד אך יחד עם זאת עלינו לנסות לבצע התאמה כמעט מלאה לאופי הלקוח תוך הכירות אישית עימו .

אך אין זה עניין פשוט – על מנת לבחור את המסלולים הנכונים  (לקיים  את השילוב הנכון של מספר מסלולים ) חייבים להכיר את התחום ולדעת מהו מצב המשק בכל זמן נתון.

תחשבו שאתם סוחרים ואתם יוצאים לשוק ״הכרמל״ לרכוש מוצרים , סקר שוק ? בדיקת טיב המוצרים ? מחיר ? מחיר ? מחיר ?

בכתבה זו נסקור את סוגי המסלולים  העיקריים הקיימים בתחום זה.

מסלול ריבית צמודת מדד

זוהי הריבית המוכרת לכולנו וכשמה כין היא – צמודה למדד המחירים לצרכן המתפרסם כל חודש. מדד זה מייצג למעשה את עליית המחירים במשק ובנקים רבים נוהגים להצמיד את הריביות שלהן למדד על מנת שלא להפסיד.

ריבית משכנתאות הצמודות למדד משתנות על פי העלייה או הירידה במדד. כלומר – אם לקחתם הלוואה של סכום מסוים והמדד עלה באחוז אחד, ההצמדה למדד תביא לכך שההלוואה תחושב כאילו הייתה הסכום המקורי כפול אחוז אחד.

2016 מדד המחירים לצרכן נמצא בעלייה . ולכן נכון להיום עלינו להיזהר ממסלול זה ולנסות להפחית את הרכיב הנ״ל ככל הניתן , בסיכון הגדול בקנייה של מוצר שצמוד למדד הוא שמרגע עליית המדד תהיינה גידול בחוב שלנו ברכיב זה כלפי הבנק הממה גידול בהחזר החודשי

ריבית פריים

ריבית הפריים היא הריבית אותה מפרסם בנק ישראל אחת לחודש ובנקים רבים מתחשבים בריבית זו כאשר הם נותנים משכנתאות. ריבית זו לא צמודה למדד אך היא נחשבת למסוכנת יותר מכיוון שאם ריבית הפריים פתאום תעלה, כך גם הסכום אותו תצטרכו להחזיר יעלה.

הבנקים נותנים

הלוואות שנקודת הייחוס שלהן היא ריבית הפריים, כלומר – הלוואה של פריים +1, פריים +2 וכו’. אם ריבית הפריים היא 2 אחוז ולקחתם הלוואה של פריים +2, תשלמו ריבית של 4 אחוזים. – משכנתא מאופיינת עם הפחתה של רכיב הפריים כלומר פריים מינוס x

כלומר לווה שנוטל משכנתא יקבל לדוגמא פריים מינוס 0.6 אזיי הריבית שלו נכון ליום כתיבת מאמר זה תהיינה 1%

הממה ההפחתה תלווה את הלווה לאורך כל חיי ההלוואה.= ריבית הבסיס (ריבית הפריים מינוס ההפחתה שקיבלנו )

ריבית קבועה

ריבית קבועה היא ריבית שנקבעה מראש בעת לקיחת המשכנתא. כלומר – אם לקחתם משכנתא בריבית של 2 אחוז לאורך כל תקופת ההחזר זו תהיה הריבית שתחזירו.

משכנתאות בריבית קבועה הן בדרך כלל צמודות למדד (ואז הן משתנות בהתאם למדד אך בסיס הריבית נשאר קבוע) או שאינן צמודות למדד ואז הן למעשה קבועות על פי מה שנקבע בעת לקיחת המשכנתא. חשוב להדגיש, כי אם במהלך השנים הריבית במשק יורדת, כדאי לברר את הכדאיות של מחזור משכנתא שנלקחה בריבית קבועה.

ריבית משתנה

ניתן לקחת גם משכנתא בריבית משתנה כאשר ההחלטה מתי תשתנה הריבית תקבע בניכם לבין הבנק,לדוגמא ( כל שנתיים , כל חמש שנים , כל שבע שנים , כל עשר שנים …  בעת לקיחת המשכנתא. בחלק מהמקרים נקבע שהריבית תשתנה כל שנה או שנתיים אך ניתן גם לקבוע מועדים אחרים. חשוב מאוד במקרים אלו, יהיה מוסכם ביניכם ובין הבנק בצורה ברורה וחתומה.

מסלול זה אינו מסוכן , מכיוון שאנו מבלים הזדמנות לקבע ריבית לתקופה נקובה , אך עלינו להיות דרוכים כאשר תהיינה עלייה בריבית , האופציות הינם כדלקמן ( יש סיכוי שהריבית תרד , יש סיכוי שהריבית תישאר זהה , ויש סיכוי שהריבית תעלה – כלומר סטטיסית 66% מטיב עימנו ( תרד או תישאר זהה ) ו 33% לרעתינו תעלה ( ואם היא תעלה לכמה ? ) האם אני יכול לספוג את העליה ? ומהם האטרנטיבות האחרות שעומדות בפניי במועד שינוי הריבית ? להמיר למסלול אחר שיותר אטרקטיבי וכו׳

גם כאן מומלץ להתייעץ עם יועץ מוסמך שיבצע את הבדיקה

ריבית קבועה
ריבית זו היא ריבית הנקבעת מראש ונשארת קבועה לאורך כל הדרך. היא אינה צמודה למדד, לדולר או לכל דבר אחר והיא מתאימה במיוחד לשונאי סיכון. בעוד הריבית הקבועה, בדרך כלל צמודה למדד, הריבית הבטוחה אינה צמודה, אך במידה והריבית במשק תרד – אתם תפסידו כמובן (מכיוון שבדרך כלל לא ניתן למחזר משכנתאות שנלקחו בריבית בטוחה).

כיום ב2016 אין סיכוי שהריבית תרד במסלול זה אלא נהפוכו … רק במגמת עליה … לכן מרגע שלקחתי מסלול זה אוכל למחזר בכל רגע נתון כל עוד ריבית המשק הינה גבוהה מהריבית שאני לקחתי .

אנו ממליצים מאד על מסלול זה בימים אלו מכיוון שמסלול זה יוצר יציבות במשכנתא , ונותן שקט נפשי ( מערכת איזונים ובלמים )

אנו ממליצים לינטול מסלול זה שאינו צמוד למדד !!!!!
מאמר זה נכתב ע״י אלי אדרי founder of finances plus – מימון פלוס www.moplus.co.il
אפשר גם להצמיד את הריבית לדולר או למטבעות אחרים וישנן עוד מספר סוגי ריביות אך הן נדירות יותר. בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני שמחליטים על הריבית של המשכנתא שלכם.

סוגי הריביות למשכנתאות

לקיחת משכנתא היא עניין מסובך למדי ואחד מהנושאים שיש לתת עליהם את הדעת הוא נושא הריבית. יש סוגים רבים של ריבית משכנתאות ובחירה נכונה וחכמה של הריבית של המשכנתא שלכם תחסוך לכם כסף רב.

אך אין זה עניין פשוט – על מנת לבחור את הריבית הנכונה (או את השילוב הנכון של כמה ריביות) חייבים להכיר את התחום ולדעת מהו מצב המשק בכל זמן נתון. בכתבה זו נסקור את סוגי הריביות העיקריים הקיימים בתחום זה.

ריבית צמודת מדד 

זוהי הריבית המוכרת לכולנו וכשמה כין היא – צמודה למדד המחירים לצרכן המתפרסם כל חודש. מדד זה מייצג למעשה את עליית המחירים במשק ובנקים רבים נוהגים להצמיד את הריביות שלהן למדד על מנת שלא להפסיד.

ריבית משכנתאות הצמודות למדד משתנות על פי העלייה או הירידה במדד. כלומר – אם לקחתם הלוואה של סכום מסוים והמדד עלה באחוז אחד, ההצמדה למדד תביא לכך שההלוואה תחושב כאילו הייתה הסכום המקורי כפול אחוז אחד.

ריבית פריים

ריבית הפריים היא הריבית אותה מפרסם בנק ישראל אחת לחודש ובנקים רבים מתחשבים בריבית זו כאשר הם נותנים משכנתאות. ריבית זו לא צמודה למדד אך היא נחשבת למסוכנת יותר מכיוון שאם ריבית הפריים פתאום תעלה, כך גם הסכום אותו תצטרכו להחזיר יעלה.

הבנקים נותנים הלוואות שנקודת הייחוס שלהן היא ריבית הפריים, כלומר – הלוואה של פריים +1, פריים +2 וכו’. אם ריבית הפריים היא 2 אחוז ולקחתם הלוואה של פריים +2, תשלמו ריבית של 4 אחוזים.

ריבית קבועה

ריבית קבועה היא ריבית שנקבעה מראש בעת לקיחת המשכנתא. כלומר – אם לקחתם משכנתא בריבית של 2 אחוז לאורך כל תקופת ההחזר זו תהיה הריבית שתחזירו.

משכנתאות בריבית קבועה הן בדרך כלל צמודות למדד (ואז הן משתנות בהתאם למדד אך בסיס הריבית נשאר קבוע) או שאינן צמודות למדד ואז הן למעשה קבועות על פי מה שנקבע בעת לקיחת המשכנתא. חשוב להדגיש, כי אם במהלך השנים הריבית במשק יורדת, כדאי לברר את הכדאיות של מחזור משכנתא שנלקחה בריבית קבועה.

ריבית משתנה 

ניתן לקחת גם משכנתא בריבית משתנה כאשר ההחלטה מתי תשתנה הריבית תקבע בניכם לבין הבנק, בעת לקיחת המשכנתא. בחלק מהמקרים נקבע שהריבית תשתנה כל שנה או שנתיים אך ניתן גם לקבוע מועדים אחרים. חשוב מאוד במקרים אלו, יהיה מוסכם ביניכם ובין הבנק בצורה ברורה וחתומה.

ריבית בטוחה

ריבית זו היא ריבית הנקבעת מראש ונשארת קבועה לאורך כל הדרך. היא אינה צמודה למדד, לדולר או לכל דבר אחר והיא מתאימה במיוחד לשונאי סיכון. בעוד הריבית הקבועה, בדרך כלל צמודה למדד, הריבית הבטוחה אינה צמודה, אך במידה והריבית במשק תרד – אתם תפסידו כמובן (מכיוון שבדרך כלל לא ניתן למחזר משכנתאות שנלקחו בריבית בטוחה).

אפשר גם להצמיד את הריבית לדולר או למטבעות אחרים וישנן עוד מספר סוגי ריביות אך הן נדירות יותר. בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני שמחליטים על הריבית של המשכנתא שלכם.

המידע בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי, כלכלי או כל ייעוץ מסוג אחר. למען הסר ספק – כל המסתמך על המידע בכתבה זו בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

לקריאה נוספת – סוגי ריבית למשכנתאות

מחזור משכנתא מקצועי ומשתלם

מחירי הדיור במדינת ישראל מרקיעים שחקים, כך שבימינו כל אדם המעוניין לרכוש דירה חייב לקחת משכנתא. יתר על כן, רבים מקרב הלווים נאלצים ליטול משכנתא בתנאים שאינם עדיפים או נוחים עבורם. על כך נוספים שינויים במשק או במצב האישי, העלולים לגרום גם למשכנתא שהייתה טובה בזמנו להפוך לבלתי כדאית היום. לכן, חשוב לדעת שניתן לשנות את מסלול המשכנתא ולהיטיב את תנאיה באמצעות מחזורה.

מהו מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הינו הליך בו מוחלף מסלול משכנתא קיים בחדש, ובתנאים עדיפים הבאים לידי ביטוי בהחזרים נוחים ונמוכים יותר, המותאמים ליכולותיו של נוטל ההלוואה. למעשה, במידה שהליך זה מבוצע באופן מושכל ומקצועי, ניתן להגיע לחיסכון של עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים לאורך תקופת ההלוואה.

בחירת מחזור משכנתא

על מנת להשיג מיחזור משכנתא בתנאים הטובים ביותר, יש לערוך סקר שוק ולבחון את מגוון האפשרויות המוצעות על ידי הבנקים בישראל. מדובר הליך מורכב הדורש השקעת זמן, הבנה של רכיבי המשכנתאות, וכן יכולת להבחין באינטרסים של הבנק ולנהל מולו משא ומתן. לדוגמא, יש לבחון את כדאיותם של מסלולי משכנתא קבועה, משתנה או בריבית פריים, את גובה הריבית המוצעת, והאם ההצמדה הינה לדולר או ליורו. בנוסף לכך, חשוב לבדוק את ביטוח המשכנתא, את תקופת ההחזר והעמלות והקנסות הכרוכות בה.

ייעוץ וסיוע מקצועי עם משכנתא פלוס

בעזרת חברת משכנתא פלוס ניתן לחסוך זמן ומשאבים יקרים, הנדרשים למציאת ובחירת מסלול מחזור משכנתא נכון וכדאי. בתחילה יציגו כלכלני החברה בפני הלקוח הערכה כללית לגבי גובה החיסכון שיוכל להשיג, בין היתר באמצעות מחשבון מיחזור משכנתא. לאחר מכן יבדקו המומחים את כל האופציות הקיימות בשוק, יסננו מתוכן את ההצעות שמתאימות ביותר ללקוח, וימקסמו את תנאיהן באמצעות ניהול משא ומתן מול המערכת הבנקאית. בזכות היכרות מעמיקה עם המערכת הבנקאית בכלל ותחום המשכנתאות בפרט, זוכים לקוחות החברה במשכנתא הממוחזרת הזולה והנכונה ביותר עבורם, תוך התאמה אישית לצרכיהם. כל זאת בשקיפות מלאה לאורך ההליך, ומתוך ייעוץ אובייקטיבי לחלוטין בו עומדת בראש מעיינינו רק טובת הלקוח.

יתרונות וחסרונות בריבית הפריים

כל מי שלקח משכנתא בריבית פריים בשנים האחרונות הרוויח מכיוון ששיעור ריבית הפריים ירד בצורה חדה בשנים האחרונות. באפריל 2009 הוריד הנגיד את ריבית הפריים ל – 2% וכך, כל מי שמשלם את המשכנתא שלו על סמך הריבית הזו הרוויח.

אך כמובן, שהמצב יכול להיות גם הפוך וזוהי החיסרון הגדול – חוסר הוודאות. תמיד יש סיכוי שריבית הפריים תעלה ואז התשלום החודשי יהיה גבוה יותר. יתרון חשוב נוסף הוא החשיפה הנמוכה למדד המחירים, אך חשוב לזכור כי בישראל של השנים האחרונות, כאשר המדד עולה, גם ריבית הפריים עולה.

אחד מהיתרונות המשמעותיים ביותר הגמישות של הפירעון המוקדם. כאשר לוקחים משכנתא בריבית פריים, ניתן להחזירה מתי שרוצים, וגם לפני הזמן. התנאים של פירעון מוקדם הם נוחים יותר, ובדרך כלל לא תצטרכו לשלם קנסות או עמלות כלשהן, אם תרצו לפרוע את המשכנתא או למחזר אותה. החיסרון הגדול, מלבד חוסר הוודאות הוא השיעור הגבוה של הריבית.

בדרך כלל, במשכנתאות מסוג זה, הריבית תהיה גבוהה יותר מאשר במשכנתא צמודת מדד, אך היא גם תוכל לרדת (אם ריבית הפריים תרד) או לעלות, בניגוד לריבית הקבועה שיהא יציבה יותר ותלויה בעיקר בשינויים במדד.

יש יתרונות וחסרונות במשכנתא המבוססת על ריבית פריים ולכן מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע, על מנת שתוכלו לקבל את ההחלטה החכמה ביותר עבורכם.

כיום ריבית הפריים עומדת על 1.6% והינה זולה מאד , מרווח הבנק הינו בהפחתה כלומר אנו נקבל הפחתה של (לדוגמא ) 0.6% הממה 1% על הריבית

העיקרון של ההפחת אומר שלאורך כל תקופת ההלוואה יהיה המרוח בהפחתה כלומר במידה וריבית הפריים תעלה ל2% אזיי הריבית שהלקוח ישלם הינה 1.4%

מימון פלוס – עושים בשבילך את העבודה

המידע בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי, כלכלי או כל ייעוץ מסוג אחר. למען הסר ספק – כל המסתמך על המידע בכתבה זו בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

מה ההבדל בין ריבית קבועה לריבית משתנה?

כאשר לוקחים משכנתא מהבנק, ההתלבטויות הן רבות ומגוונות. איזה סכום לקחת? לאיזו תקופה? מאיזה בנק? וכמובן – באיזה סוג ריבית.

יש מספר סוגי ריבית שניתן לקחת הלוואה על בסיסן, אך אחת ההחלטות שיש לקחת לפני הכל היא – האם לקחת משכנתא עם ריבית קבועה או ריבית משתנה. לכל סוג ריבית יש יתרונות וחסרונות, עלים נדון בכתבה זו.

היתרונות והחסרונות של ריבית קבועה 

ריבית קבועה היא בעצם ריבית שאתם סוגרים עליה מראש עם הבנק, בעת לקיחת המשכנתא. ברוב המקרים הריבית הזו תהיה צמודה למדד, אך בשנים בהם המדד הוא אפסי (כמו בשנים האחרונות בישראל), התשלומים כמעט ולא ישתנו.

חשוב לזכור כי הריבית הקבועה הנקבעת עם הבנק ניתנת למיקוח, וככל שתסגרו עם הבנק על ריבית נמוכה יותר בתחילת הדרך, כך תשלמו פחות בהמשך. כל שינוי, אפילו בעשירית האחוז יכול להיות משמעותי.

לכן, היתרון הגדול בריבית הקבועה הוא הידע שלכם אודות גובה התשלום החודשי והביטחון שלכם שתוכלו לעמוד בהחזרים מכיוון שאם המדד לא יעלה בהרבה הם לא ישתנו. מצד שני, אם המדד יעלה באופן קיצוני, תפסידו (ומצד שני אם הוא ירד – תרוויחו).

החיסרון של הריבית הקבועה הוא שאם הריבית במשק תרד, כמובן שתפסידו בסופו של דבר. אם סגרתם על ריבית של 2 אחוזים ואחרי מספר שנים של תשלומים הריבית במשק היא רק אחוז אחד – למעשה הפסדתם. במקרים כאלה מומלץ לפרוע מוקדם את המשכנתא ולמחזר אותה, אך בדרך כלל, בעיקר במשכנתאות עם ריביות קבועות, תאלצו לשלם על כך לא מעט קנסות ועמלות.

לסיכום – כאשר המדד הוא נמוך מאוד וכמעט אפסי משכנתא בריבית קבועה היא משתלמת, אך חשוב מאוד לעקוב אחרי הריבית במשק כל הזמן, מכיוון שאם היא תהיה נמוכה מהריבית שאתם משלמים, מומלץ לשקול למחזר את המשכנתא

היתרונות והחסרונות של ריבית משתנה

בצד השני של הסקאלה, יש את הריבית המשתנה. כאשר לוקחים משכנתא בריבית משתנה יש לקבוע עם הבנק, את תנאי השינוי שלה. במקרים מסוימים יקבע שהריבית תשתנה כל שנה או שנתיים ובמקרים אחרים כל 5 או עשר שנים. כל התנאים הללו תלויים במשא ומתן שתנהלו מול הבנק.

על מנת לקבוע מה יהיה גובה הריבית העתידי, יש להחליט על ריבית בסיסית מסוימת, אשר תשתנה לאורך השנים. גם משכנתאות המבוססות על ריבית הפריים, נחשבות למשכנתאות בריבית משתנה (מכיוון שהריבית משתנה בהתאם לשינוי של ריבית הפריים).

היתרונות של המשכנתאות הללו הן בגמישות ההחזר (ניתן ברוב המקרים להחזיר את מלוא הסכום גם לפני הזמן שנקבע ללא קנסות או עמלות גבוהות), וכמובן – אפשר לנצל תקופות (כמו השנה האחרונה בישראל) בהן הריבית היא נמוכה מאוד ואז הריבית ההתחלתית היא נמוכה (וכך גם הריביות בהמשך הדרך). החיסרון העיקרי הוא בחוסר הידע שלכם לגבי ההמשך.

ריבית הפריים למשל, תלויה במצב המשק והיא יכולה לעלות באופן פתאומי וחד. לא תוכלו לדעת מראש בדיוק רב את גובה התשלומים העתידיים, אלא רק להעריך, מכיוון שאינכם יודעים מה יהיה גובה הריבית העתידי.

לעיתים התשלומים בתחילת הדרך יהיה נמוכים, אך בשל עליית הריבית, תאלצו לשלם בהמשך תשלומים גבוהים יותר. משכנתאות בריבית משתנה מתאימים לאנשים בעלי יכולת פינאנסית גבוהה יותר, שיוכלו לעמוד בתשלומים גם אם הריבית תעלה בצורה חדה

המידע בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי, כלכלי או כל ייעוץ מסוג אחר. למען הסר ספק – כל המסתמך על המידע בכתבה זו בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

ההבדל בין ריבית פריים לריבית צמודת מדד

כל אחד שלוקח משכנתא, אחת מההתלבטויות העיקריות שלו הן – איזו סוג ריבית כדאי לקחת – ריבית פריים או ריבית צמודת מדד. יש יתרונות וחסרונות לכל סוג ריבית, ויש אף כאלה הממליצים לעשות שילוב בין שני הסוגים על מנת לפזר סיכונים. אז מה עדיף – ריבית פריים או ריבית צמודת מדד?

 היתרונות והחסרונות של ריבית הפריים

ריבית הפריים היא הריבית אותה מפרסם בנק ישראל כל חודש. ריבית הפריים נתונה לשינויים התלויים במצב המשק. ריבית זו אמנם משתנה מדי פעם אך בדרך כלל, בשנים האחרונות, ריבית הפריים גבוהה ב – 1.6% מן הריבית של הנקבעת על ידי בנק ישראל מידי חודש.

באפריל 2009 הוריד הנגיד את ריבית הפריים ל – 2% (ריבית פריים נמוכה מאוד), מה שהפך אותה לריבית שכדאי מאוד לקחת משכנתא על פיה מכיוון שהיא מאד נמוכה. כיום ריבית הפריים הינה 1.6% .

יש סיכוי שהיא תעלה בעתיד ואז תשלמו יותר. חשוב להדגיש כי מכיוון שריבית הפריים לא צמודה למדד היא נחשבת למסוכנת יותר מכיוון שאם ריבית הפריים פתאום תעלה, כך גם הסכום אותו תצטרכו להחזיר יעלה. היתרון העיקרי במשכנתא על בסיס ריבית הפריים הוא בחשיפה הנמוכה למדד המחירים, אך חשוב לזכור כי כאשר המדד עולה, במקרים רבים גם ריבית הפריים עולה כך שבדרך כלל יש קשר הדוק ביניהן.

יתרון חשוב נוסף של הלוואה עם ריבית פריים הוא שניתן להחזיר את ההלוואה לפני הזמן ולמעשה כמעט בכל עת, מבלי לשלם קנסות או  עמלות גבוהות  מבלי לשלם כלל כל עמלה.

היתרונות והחסרונות של ריבית צמודת מדד

אם תחליטו לקחת משכנתא צמודת מדד, זכרו כי אתם תהיו נתונים להשפעות של  השינויים במדד. אם המדד יעלה – תפסידו ואם המדד ירד תרוויחו. בימים אלו המדד הינו נמוך וסביר להניח שרק יעלה !!!

הריבית עצמה של ההלוואה תישאר קבועה לאורך כל תקופת ההלוואה והדבר היחיד שישתנה הוא למעשה המדד.

סוג זה של משכנתא מאפשר יציבות מסוימת מכיוון שתדעו במידה זו או אחרת, כמה תשלמו כל חודש. כאשר המדד הוא נמוך מאוד וכמעט אפסי (כמו בשנים האחרונות), זה משתלם במיוחד. החיסרון העיקרי הוא בגמישות הפירעון המוקדם. אם תרצו לפרוע את המשכנתא לפני הזמן, תאלצו במקרים רבים לשלם קנסות גבוהים ולא מעט עמלות (זאת בניגוד למשכנתאות בריבית פריים אותם ניתן לפרוע כמעט בכל עת).

אז איזו ריבית כדאי לקחת. כל אחד צריך לעשות את השיקולים שלו, על פי ההעדפות שלו. מומלץ מאוד להתייעץ עם אנשי מקצוע איכותיים המבינים בתחום זה  על מנת שתוכלו לקבל את ההחלטה הנכונה ביותר עבורכם, לאור מצבכם הכספי ולאור מצב המשק בישראל בעת לקיחת המשכנתא

נשמח ללוות אתכם צוות מימון פלוס .

המידע בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ משפטי, כלכלי או כל ייעוץ מסוג אחר. למען הסר ספק – כל המסתמך על המידע בכתבה זו בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד.

 

גם בקיבוץ יש משכנתא

בשנים האחרונות, בעקבות שינויים באורח החיים הקיבוצי, עליית מחירי הדירות בערים ומספר גורמים נוספים, זוכים הקיבוצים לעדנה מחודשת כאשר רבים מהבנים העוזבים שבים לכור מחצבתם וחברים חדשים מבקשים להיקלט בקיבוץ.
בסופו של התהליך שאנו עדים לו כעת, צפויים להיקלט כחמשת אלפים חברים חדשים בקיבוצים ברחבי הארץ, מתוכם, כשישים אחוזים הנם בנים חוזרים והנותרים הנם מצטרפים חדשים.

אולם, עד אוגוסט 2009 ידע כל קיבוצניק חוזר, כל מצטרף חדש וכל קיבוצניק שחפץ לשפץ מעט את ביתו ולשפר את הנכס, שלמרות שתהליכי ההפרטה בעיצומם הוא אינו זכאי למשכנתא כאחד האדם.
בעיית הזכאות למשכנתאות בקיבוצים נבעה ממספר סיבות, בראש ובראשונה מכך שבתחילת הדרך תפקד הקיבוץ כיחידה כלכלית משותפת, "מכל אחד לפי יכולתו, לכל אחד לפי צרכיו" הייתה סיסמת הקיבוץ בראשית ימיו וזה כלל גם דירות לחברים.
אולם, מאז שהחלו תהליכי ההפרטה בקיבוצים בראשית שנות התשעים, חברים חדשים לא קיבלו עוד דירות לפי צרכם ונאלצו לרכוש את הדירות מהקיבוץ.

לרכוש דירה אמרנו? בנקודה זו נתקלו הן הקיבוצים והן הבנקים בבעיה, היות והקיבוצים בארץ נבנו על קרקעות של מנהל מקרקעי ישראל שניתנו לקיבוצים בהסכם חכירה מהמדינה, לחברי הקיבוץ לא הייתה למעשה בעלות על הקרקע, וכך למרות המחירים הנמוכים יחסית של הקרקעות בקיבוצים וגם אם יכולת ההחזר של מבקש ההלוואה אפשרה קבלת משכנתא, נבצר מהמבקשים להעתיק את מקום מגוריהם לקיבוץ, ליהנות ממשכנתאות לצורך רכישת ביתם החדש, והבנקים שבדרך הטבע נראה שכל מבוקשם הוא להעניק ללווה בעל יכולת ההחזר הלוואה שמנה, לא ידעו כיצד להתמודד עם המצב החדש שנוצר ובעיקר, לא יכלו למשכן את קרקעות הקיבוצים כבטחונות.
במציאות שנוצרה, חברי הקיבוץ הוותיקים והחדשים לא יכלו ליהנות ממשכנתאות ונאלצו לרכוש דירות מהון עצמי או להסתייע בהלוואות בתנאים הרבה פחות נוחים.

בעיה נוספת שנוצרה, היא שלהבדיל מהלוואות זכאות למגורים שניתנו במגזר העירוני על בסיס אישי, ניתנו אלה לקיבוצים באופן קיבוצי לפי סיווג לחמש רמות סיוע שקבע משרד האוצר לקיבוצים, היות והקיבוצים נהנו זה מכבר מהלוואות הזכאות התקשו כעת הגורמים השונים במשרדי הממשלה ובבנקים לקבוע על בסיס אישי מי זכאי להלוואת שיכון ומי נהנה מהן כביכול באופן קיבוצי וכיצד להפריד את דרוג הזכאות האישית מסיווג הזכאות של הקיבוץ.

מאז אוגוסט 2009 בעקבות הסדר בין התנועה הקיבוצית, מנהל מקרקעי ישראל, משרד השיכון, החשב הכללי במשרד האוצר והבנקים, נפתרה סוגיה זו וחברים המבקשים לרכוש לעצמם בית בקיבוץ יכולים ליהנות הן מהלוואת זכאות של משרד השיכון והן מקבלת משכנתא לפי הקריטריונים המקובלים במדינת ישראל.

תקנה 751 של ממ"י (מנהל מקרקעי ישראל) מסדירה את תהליך שיוך הדירות בקיבוצים, לפי ההסדר החדש, בקיבוצים בהם החל זה מכבר תהליך השיוך של הבתים יוכלו החברים לקבל משכנתאות (כמובן בתנאי שהם עומדים בקריטריונים למתן ההלוואה כמו כל אזרחי המדינה), זאת תוך יציאה מנקודת הנחה שתהליך שיוך שהחל צפוי להסתיים תוך שנים ספורות.
בנוסף, כל מי שהתקבל לחברות בקיבוץ החל מינואר 2006, יוכל ליהנות גם מהלוואות לזכאים במידה והנו עומד בקריטריונים על בסיס אישי, וללא תלות בחוסנו הכלכלי של הקיבוץ.

כל עוד תהליך השיוך לא הסתיים, יהווה למעשה הקיבוץ מתווך בין הבנק ללווה באחת משתי דרכים, או על ידי שיעבוד כלל האדמות של הקיבוץ לבנק, או על ידי התחייבות לנטילת חובות הלווה במידה וזה יחליט לעזוב את הקיבוץ או לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הבנקים.
ובכך בא לציון גואל ולחברי הקיבוץ משכנתא וחלום ההתיישבות הכפרית שלא נס ליחו יכול להמשיך לקרום עור וגידים, לבנות ולהיבנות.

מדוע צריך ביטוח משכנתאות ?

ביטוח משכנתא הינו אחד מבין התנאים המקדימים לקבלת משכנתא מהבנק. דרישה זו נועדה להבטיח את המשך תשלומי ההלוואה לבנק גם במקרים של אסון לנוטל היחיד או לנכס עצמו. חשוב לציין כי בימינו אין הכרח לבצע את ביטוח המשכנתא דרך הבנק המלווה, וניתן לבחור באופן עצמאי מבין חברות הביטוח השונות שבשוק פוליסה שתשרת באופן מיטבי גם את צרכי הלווה.

ביטוח חיים למשכנתא

את ביטוח החיים למשכנתא ניתן להשוות לביטוח ריסק, מאחר שהוא מעניק כיסוי להחזרי המשכנתא במקרה של מות אחד הלווים. ביטוח זה שניתן להחיל על לווה בודד או על בני זוג, מספק ערובה לבנק וגם סיוע ללווה באפשרו המשך של כיסוי ההלוואה לאחר קרות האסון. חשוב לדעת כי גובה הפרמיה משתנה בהתאם לנתוניהם האישיים של הלווים, כמו סכום ההלוואה, מסלול המשכנתא, גילם ומצבם הבריאותי של המבוטחים. כמו כן, תשלומי הביטוח צמודים לאלו של הלוואת המשכנתא, ולכן הם קטנים ככל שסכום ההחזר לבנק גדל.

ביטוח מבנה למשכנתא

ביטוח מבנה למשכנתא מתייחס אל הנכס שעבורו ניתנת ההלוואה והמשועבד לבנק, ומכסה על פגיעות במבנהו. מדובר בביטוח חשוב עבור הבנק בעיקר במקרים של אי עמידה בתשלומי ההלוואה והעברת הנכס לידיו, שכן הוא מבטיח קבלת דירה במצב תקין וראוי למכירה. מאידך, לבעלי הדירה מספק הביטוח כיסוי מפני נזקים שונים העלולים להתרחש למבנה, למשל עקב תקלות, חבלות בזדון ופגעי טבע, וכך חוסך בהוצאות החזקתו. ביטוח מבנה מכסה בין היתר מפני נזקים למבנה עצמו, כמו קירות, תקרה וריצפה, וזאת עקב קריסה, שריפה, התפוצצות, הצפה או מפגע אחר. כמו כן מסופק כיסוי לתשתיותיו של המבנה כדוגמת מערכות חשמל, מים וביוב, וכן עבור כל פריט הצמוד לקיר כמו ארונות מטבח. על מנת לאתר ולבחור את הפוליסה הנכונה והמשתלמת ביותר עבורכם, הינכם מוזמנים לפנות אל הצוות המקצועי של מימון פלוס פלוס.

 

מאמר זה נכתב ע״י אלי אדרי

founder of financing plus