סוגים עיקרים למסלולי המשכנתאות

לקיחת משכנתא היא עניין מסובך למדי ואחד מהנושאים שיש לתת עליהם את הדעת הוא נושא סוגי המסלולים שאנו משלבים בהלוואה אחת . יש סוגים רבים של מסלולים והריבית הינה פקטור שלאותו מסלול מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך בעל ניסיון בתחום משכנתאות ובחירה נכונה וחכמה של מסלולי המשכנתא שלכם תחסוך לכם כסף רב.

חייבת להיות התאמה בין סוגי המסלולים לבין צרכי הלקוח ( הלווה ) לכן עלינו לקבל כל כך הרבה מידע אודות הלקוח מה הצרכים שלו היום , מחר , בעוד מספר שנים , לאן הוא שואף ועוד רבות בכדי להתאים את המסלולים

אין אנו נביאים ואין אנו יכולים לדעת מה טומן לנו העתיד אך יחד עם זאת עלינו לנסות לבצע התאמה כמעט מלאה לאופי הלקוח תוך הכירות אישית עימו .

אך אין זה עניין פשוט – על מנת לבחור את המסלולים הנכונים  (לקיים  את השילוב הנכון של מספר מסלולים ) חייבים להכיר את התחום ולדעת מהו מצב המשק בכל זמן נתון.

תחשבו שאתם סוחרים ואתם יוצאים לשוק ״הכרמל״ לרכוש מוצרים , סקר שוק ? בדיקת טיב המוצרים ? מחיר ? מחיר ? מחיר ?

בכתבה זו נסקור את סוגי המסלולים  העיקריים הקיימים בתחום זה.

מסלול ריבית צמודת מדד

זוהי הריבית המוכרת לכולנו וכשמה כין היא – צמודה למדד המחירים לצרכן המתפרסם כל חודש. מדד זה מייצג למעשה את עליית המחירים במשק ובנקים רבים נוהגים להצמיד את הריביות שלהן למדד על מנת שלא להפסיד.

ריבית משכנתאות הצמודות למדד משתנות על פי העלייה או הירידה במדד. כלומר – אם לקחתם הלוואה של סכום מסוים והמדד עלה באחוז אחד, ההצמדה למדד תביא לכך שההלוואה תחושב כאילו הייתה הסכום המקורי כפול אחוז אחד.

2016 מדד המחירים לצרכן נמצא בעלייה . ולכן נכון להיום עלינו להיזהר ממסלול זה ולנסות להפחית את הרכיב הנ״ל ככל הניתן , בסיכון הגדול בקנייה של מוצר שצמוד למדד הוא שמרגע עליית המדד תהיינה גידול בחוב שלנו ברכיב זה כלפי הבנק הממה גידול בהחזר החודשי

ריבית פריים

ריבית הפריים היא הריבית אותה מפרסם בנק ישראל אחת לחודש ובנקים רבים מתחשבים בריבית זו כאשר הם נותנים משכנתאות. ריבית זו לא צמודה למדד אך היא נחשבת למסוכנת יותר מכיוון שאם ריבית הפריים פתאום תעלה, כך גם הסכום אותו תצטרכו להחזיר יעלה.

הבנקים נותנים

הלוואות שנקודת הייחוס שלהן היא ריבית הפריים, כלומר – הלוואה של פריים +1, פריים +2 וכו’. אם ריבית הפריים היא 2 אחוז ולקחתם הלוואה של פריים +2, תשלמו ריבית של 4 אחוזים. – משכנתא מאופיינת עם הפחתה של רכיב הפריים כלומר פריים מינוס x

כלומר לווה שנוטל משכנתא יקבל לדוגמא פריים מינוס 0.6 אזיי הריבית שלו נכון ליום כתיבת מאמר זה תהיינה 1%

הממה ההפחתה תלווה את הלווה לאורך כל חיי ההלוואה.= ריבית הבסיס (ריבית הפריים מינוס ההפחתה שקיבלנו )

ריבית קבועה

ריבית קבועה היא ריבית שנקבעה מראש בעת לקיחת המשכנתא. כלומר – אם לקחתם משכנתא בריבית של 2 אחוז לאורך כל תקופת ההחזר זו תהיה הריבית שתחזירו.

משכנתאות בריבית קבועה הן בדרך כלל צמודות למדד (ואז הן משתנות בהתאם למדד אך בסיס הריבית נשאר קבוע) או שאינן צמודות למדד ואז הן למעשה קבועות על פי מה שנקבע בעת לקיחת המשכנתא. חשוב להדגיש, כי אם במהלך השנים הריבית במשק יורדת, כדאי לברר את הכדאיות של מחזור משכנתא שנלקחה בריבית קבועה.

ריבית משתנה

ניתן לקחת גם משכנתא בריבית משתנה כאשר ההחלטה מתי תשתנה הריבית תקבע בניכם לבין הבנק,לדוגמא ( כל שנתיים , כל חמש שנים , כל שבע שנים , כל עשר שנים …  בעת לקיחת המשכנתא. בחלק מהמקרים נקבע שהריבית תשתנה כל שנה או שנתיים אך ניתן גם לקבוע מועדים אחרים. חשוב מאוד במקרים אלו, יהיה מוסכם ביניכם ובין הבנק בצורה ברורה וחתומה.

מסלול זה אינו מסוכן , מכיוון שאנו מבלים הזדמנות לקבע ריבית לתקופה נקובה , אך עלינו להיות דרוכים כאשר תהיינה עלייה בריבית , האופציות הינם כדלקמן ( יש סיכוי שהריבית תרד , יש סיכוי שהריבית תישאר זהה , ויש סיכוי שהריבית תעלה – כלומר סטטיסית 66% מטיב עימנו ( תרד או תישאר זהה ) ו 33% לרעתינו תעלה ( ואם היא תעלה לכמה ? ) האם אני יכול לספוג את העליה ? ומהם האטרנטיבות האחרות שעומדות בפניי במועד שינוי הריבית ? להמיר למסלול אחר שיותר אטרקטיבי וכו׳

גם כאן מומלץ להתייעץ עם יועץ מוסמך שיבצע את הבדיקה

ריבית קבועה
ריבית זו היא ריבית הנקבעת מראש ונשארת קבועה לאורך כל הדרך. היא אינה צמודה למדד, לדולר או לכל דבר אחר והיא מתאימה במיוחד לשונאי סיכון. בעוד הריבית הקבועה, בדרך כלל צמודה למדד, הריבית הבטוחה אינה צמודה, אך במידה והריבית במשק תרד – אתם תפסידו כמובן (מכיוון שבדרך כלל לא ניתן למחזר משכנתאות שנלקחו בריבית בטוחה).

כיום ב2016 אין סיכוי שהריבית תרד במסלול זה אלא נהפוכו … רק במגמת עליה … לכן מרגע שלקחתי מסלול זה אוכל למחזר בכל רגע נתון כל עוד ריבית המשק הינה גבוהה מהריבית שאני לקחתי .

אנו ממליצים מאד על מסלול זה בימים אלו מכיוון שמסלול זה יוצר יציבות במשכנתא , ונותן שקט נפשי ( מערכת איזונים ובלמים )

אנו ממליצים לינטול מסלול זה שאינו צמוד למדד !!!!!
מאמר זה נכתב ע״י אלי אדרי founder of finances plus – מימון פלוס www.moplus.co.il
אפשר גם להצמיד את הריבית לדולר או למטבעות אחרים וישנן עוד מספר סוגי ריביות אך הן נדירות יותר. בכל מקרה מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני שמחליטים על הריבית של המשכנתא שלכם.